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麻辣财经:新老房价“倒挂”,如何遏制炒房冲动?

人民日报中央厨房   

2018-06-29 15:05

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6月28日,住建部等七部委联合发布通知,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,严厉打击侵害群众利益的违法违规行为。专项行动的打击重点,包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

通知要求,各地要切实履行房地产市场监管主体责任,要广泛发动群众监督,畅通群众举报投诉渠道,对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切,着力构建房地产市场共治共管的局面。

先行开展治理的30个城市中,北上广深榜上有名,还有刚刚宣布暂停企业在限购区域内购买商品住房的杭州、长沙和西安。长沙市从限购、限售、限户、金融、税收等方面提出一揽子解决办法,政策包括限购政策加码、打击捂盘惜售、整治囤地惜建等,提出要坚决打赢“反炒房”攻坚战。西安市有关部门则表示,暂停向企事业单位及其他机构销售住房,含商品住房和二手住房,主要是为了“防止以企业名义投机炒房”。

这些城市的举措,实际上与七部委的通知精神不谋而合。

房地产调控意在保刚需,遏制投资投机

如果不是近期一些城市购房摇号公示中出现了企业的名称,可能很多人并不知道,企业也可以购买商品住宅,而且不受地域限制。因为在人们印象中,企业投资房地产,一般是以商业地产为主,买个底商、写字楼啥的,怎么会一头扎进商品住宅里?

企业购买商品住宅,有的是出于投资的考虑,也有的以企业名义为个人购房行方便。这两年,各地房地产调控不断加码,限购、限贷、限价、限售,目的就是要保障刚需,使商品住宅回归“住”的本源。在严格实施限购政策的情况下,个人的很多非刚性需求被挤出市场,不少一线城市和热点二线城市的二手房成交量下降,房价趋于稳定。

然而,个人投资投机性需要得到了抑制,但对企业购买商品住宅的限制却还不够严格。特别是随着一些城市新楼盘限价销售,新楼盘与二手房价格出现“倒挂”,价差带来“红利”让资本有了更大的炒房冲动。尽管企业购房不能贷款,持有成本和交易成本都比个人高,但难免会留下制度的“口子”,让一些不具购房资格的个别人,也可以借道企业摇号购房,规避限购政策。

企业购买住宅,可能有各种各样的考虑,有些也是合理的。但在市场供需紧张、购房需要“摇号”的情况下,投资需求为刚需让路是毫无疑问的。所以,一些城市给限购政策“打补丁”,对企业购买住宅加以限制,有利于堵住政策漏洞,把有限的房源留给刚需。

“公司购房现象,一定程度上干扰了市场交易秩序。当前此类管控的政策思路是很务实的,有利于房地产市场稳定发展和防范炒房现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,未来预计会形成比较系统的政策内容,并可能会在其他一些城市推开。

 一二手房价格互相影响,“价格洼地”不能成为炒房者的红利

与前些年相比,这一轮房地产调控的特点有两个,一是稳定房价保刚需,二是遏制炒房。遏制炒房主要体现在限购上,稳定房价则主要体现在限价上。

从土地供应开始,政府对开发商就有限价措施,并不是“价高者得”。这是吸取了前些年“面粉贵过面包”的教训,这两年各地出现“地王”的消息也确实少了。因为,一手房和二手房价格是互相影响的。如果“面粉”太贵的话,未来新房上市价格就高,市场上就会产生房价上涨的预期,二手房价格从而被推高。

为了稳定市场预期,缓解刚需购房压力,一些地方不但对土地限价,对新房上市也进行限价。但这样一来,又出现了一个新的情况:新建商品房价格低于周边二手房价格。新老房价“倒挂”,让人们对一手房趋之若鹜,购房者人数远远超过新房套数,只能通过摇号来决定谁能买到。

新建商品房价格低,客观上会使有幸买到商品房的人获利颇多。如果这些获利能够落刚需人群身上,应该说是件好事;但如果让炒房者进行“无风险套利”,那这本经肯定就“念歪”了!难怪长沙有关部门表示,当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。

市场是趋利的。新老房价倒挂,不仅投资投机的人想钻空子买房,一些没打算近期买房的人也会动心。还有一些没有买房实力的人,也会东拼凑资金加入买房行列。甚至首付贷之类的违规行为可能死灰复燃,引发风险隐患。几股力量合到一起,使房地产调控难度加大。

反炒房,在确保不推高二手房价格的前提下,适当缩小价格“倒挂”不失为一种思路。

日前,北京市出台政策明确,限价房项目上市后,由于政策限价导致销售价格低于市场价,当销售均价与评估价之比高于85%时,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;而当销售均价与评估价之比低于85%时,则由市保障房中心收购转化为共有产权住房,面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

这段话的意思,大致可以这么理解:如果周边二手房价是10万元/平米,那新房价格在8.5万元以上,就可以在市场正常销售;如果新房价格比二手房价格低很多,那就由政府收购转化为共有产权住房,面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

所谓共有产权住房,是政府与购房人按份共同持有产权,政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房人,以降低房屋售价。按照北京的设想,今后分配房源时,非北京市户籍家庭即“新北京人”的占比应不少于30%。专家认为,此举既可降低“夹心层”群体与新增外来人口的购房难度,也能减轻政府建设保障房的财政压力,从而调动购房者的积极性,更好满足住房刚需。

从根本上说,满足刚性需求既要“堵”也要“疏”,打造多元化的供应体系,是促进住房市场健康发展的必然之举。一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”,新房、存量房和租赁住房同时起作用。在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时,强化租购并举、推进租赁市场发展,满足居民多层次的居住需求,无疑有利于稳定消费者预期,进而也有利于住房市场的稳定。(人民日报中央厨房·麻辣财经工作室  刘志强 李丽辉)

责编:杨知然

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